开工已经5个多月了，这两天，68岁的李晶和老伴、孙子一起，回到南锣鼓巷片区的雨儿胡同，看看自己住了20年的四合院改造成什么样了。

为保护风貌、改善民生，2015年9月，东城区启动帽儿、雨儿、蓑衣、福祥四条胡同修缮整治项目。在完成“申请式腾退”、三分之二居民外迁上楼后，今年3月，雨儿胡同率先开始修缮整治施工：拆除自建房，修缮老房子，引入排水排污等市政基础设施，在腾空的房子里改建厨房卫生间，补种石榴树、葡萄藤……

有绿荫处、有鸟鸣声、有老北京味儿，清净舒适的公共空间一点点重回雨儿胡同。落实北京市新总规，雨儿胡同蹚出一条通过街区更新推动老城复兴的新路。

腾退外迁，置换或留住两相宜

南锣鼓巷，是北京老城知名度最高的胡同片区之一。它是元大都“左祖右社，前朝后市”的城市格局中“后市”的组成部分，直至今日，格局肌理依然完整、历史遗存丰富，入选北京市第一批25片历史文化街区。

南锣鼓巷主街是世界知名、摩肩接踵的特色商业街。主街东西两侧，如鱼骨状分布的16条胡同，是它文化价值的载体。雨儿胡同，就在西片靠南的位置。

东起南锣鼓巷，西至东不压桥胡同，南邻蓑衣胡同，北靠帽儿胡同，明代叫“雨笼胡同”，清代改为“雨儿胡同”，沿用至今，全长343米，宽5米，东西走向，拥有清值年旗衙门、齐白石旧居等历史遗存。

和所有老城胡同一样，几十年来，雨儿胡同处于侵蚀衰败中。

人口急剧增长。当住房制度市场化以后，与之配套的保障房制度没跟上，胡同里的低收入群体住房问题无法解决，只能在院子里的空地上自己建房。最终，四合院变大杂院。

市政基础设施严重滞后。雨污管线系统是最大的问题，低洼院一到雨季就能看海。

房屋老旧。胡同房屋产权复杂，直管公房占比最大。尽管政府不断加大投入进行维修，但都以解危排险为主，修修补补不能从根本上解决房屋老旧问题，更顾不上风貌。

人口老龄化。居住条件差，留不住年轻人，而老年人又不习惯上楼。

2014年2月25日，习近平总书记视察北京，走进雨儿胡同，在30号院和居民亲切座谈，并留下一张广为流传的合影：窄窄的过道中，9个人站成三四排，总书记在最中间儿。由于太过拥挤，4位居民的脸没露全。

总书记在视察中说：“要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产。”

回应总书记讲话精神，2015年9月，帽儿、雨儿、蓑衣、福祥四条胡同修缮整治试点项目启动，东城区以此为老城风貌保护、民生改善蹚路。

人口超载是病根儿，项目就从人口疏解开始，创新了“申请式腾退”。不再是征收拆迁的旧思路，政府给居民提供一张自选“菜单”，定向安置、货币补偿、平移置换还是留住修缮，自个儿说了算。

30号院曾经和习近平总书记合影的李淑兰，就选择了外迁。

2016年6月6日，李淑兰搬进了奥森公园边上的城锦苑小区。南北通透的两居室，阳光洒满整个卧室，也洒进了李淑兰的心里。“你问我心里有多高兴，这么说吧，我特意在新房子里挂了俩大红灯笼。”

小区里很多都是以前南锣鼓巷的老街坊，“我们还一起吃了顿饭，虽然搬进了楼房，但感情还和以前一样。”李淑兰说。

“申请式腾退”实施期间，四条胡同662户直管公房户，有401户选择外迁，住上了比之前更宽敞明亮的楼房，户均住房面积由不足25平方米增加到户均110平方米。老街坊们入住现代化小区，为腾退后的胡同修葺和复兴提供了充分条件。

拆违修缮，胡同回归传统风貌

雨儿胡同25号院是一处结构完整的一进四合院，穿过门道左转，整个内院一览无余：宅门连着南边的倒座房，北房是正房，和东西厢房连在一块，呈“凹”字形。

院子不大，但很精致：一进门正对着的影壁，是东厢房的山墙，屋檐是典型的冰盘檐，连珠混那一层，一个个连成串的水泥珠子格外抢眼。屋檐下，栗色的挂檐板，一望便知是老建筑。看墙，丝缝加干摆的砌法也是传统工艺。地面，重新铺砌的灰砖干净平整。

这个院，施工下了大功夫。

地图就找了4张。分别是完成于1750年的清乾隆京城全图、1953年的地图、1960年和1971年的地图。对照地图，25号院在乾隆时期与西侧院子属于同一个院落，在1953年的地图上才独立出来，并一直延续至今。

再检测房屋质量。这院的房子都进行过修缮和翻建，但整体格局保留完整、清晰。挑顶后发现，木结构糟朽严重，已经影响使用安全了。原计划的保护性修缮方案改为恢复性修建。

恢复性修建，按原格局、原面积、原高度设计，保留历史信息。同时，使用原工艺、原材料、原做法，恢复传统风貌。

施工处处都体现着“绣花功夫”：

门口的两个门墩儿原样保留，为避免施工期间碰撞剐蹭，特意做了护板罩住；

门上的铜门钹少了一个，施工队长跑遍大大小小的古玩城、建材市场，就为了再找一个同样是六边形的门钹，不符合要求宁可空着；

门道象眼位置的搂活，是古建门楼的锦上添花之笔，在翻建过程中，编号拆下原样恢复；

门道后檐柱间的倒挂楣子，既有结构作用又是古建亮眼的小装饰，原样保留；

糟朽的后檐柱采用高位墩接的方式，把能继续使用的部分保留，糟朽的部分换掉；

正对大门的影壁墙已经被抹上了黄泥，修缮把黄泥剔除，恢复了月白灰的软芯墙；

院子里的地面在历年施工中被垫高，这次，降低12厘米，露出房屋地基的台明石；

北房的后墙，内侧拆了重新砌，外侧保留，风貌依旧。

细节不胜枚举。这绣花功夫，有制度保障。

项目启动之初，就确定了“整体规划、织补功能；还原规制、精细修缮；修旧如旧、保护风貌；分类施策、改善民生”的总体思路。研究考证每个院落自清乾隆以来不同年代的演变过程，充分尊重胡同肌理和院落格局。

项目集合了8支优秀团队组成的设计工作营和顾问专家组，遴选3支具备古建修缮资质的专业队伍，按照北京市老城房屋保护和修缮相关技术导则，严格把控施工工艺和材料做法。为确保原工艺、原做法不走样，负责施工的东城国企京诚集团，专门从已经退休的房管所老师傅当中请来5位，现场督导。

今年5月31日，东城区住房和城市建设委员会还出台了《东城区老城房屋修缮中老材料、老构件收集及使用管理暂行办法》，首次提出，柁、檩、柱、椽、板、枋、连檐、瓦口、瓦条、老城砖、具有艺术价值的石雕（刻）、砖雕、木雕等有价值、有鲜明时代特征的各类建筑构件，都要通过认定登记、保护性拆除、保存建档等程序予以收集和再利用。

“以前也想用老料，但按现行的施工验收制度，没有生产厂家的建筑材料没办法通过验收。现在政府有文件了，用老料有依据了。”在现场督导的房管所退休老师傅徐广立说。

适度改善，居民过上现代生活

雨儿胡同25号院原来住着5户居民，3户选择外迁，2户选择留下。改造后，小院里变成5套卧室、卫生间、厨房齐备的一居室。

“1998年，单位分房，我们一家三口搬进来，只有西厢房一间，12.01平方米，中间打了隔断，特别局促。没厨房、没厕所。后来，掉土、漏雨，没法住，空了几年。”李晶说。

一进院，李晶直奔西厢房。门窗颜色还是古旧的栗色，但都是新换。屋里四白落地，洒满阳光，还加建了卫生间。对面东厢房隔出两个厨房，白色系的整体厨柜都装好了，和楼房没什么区别。经过申请，其中一间以公租房的价格租给李晶家使用。

“条件这么好，年轻人也住得惯。”看完之后，李晶很是满意。

30号院也换了新天地。

14户居民有12户选择腾退外迁。他们搬走后，多少年来陆续搭建的违建都拆了，大院子特别敞亮。房子也都修缮一新，既有老建筑的风貌，又结实安全，院里还搭起了葡萄架。葡萄架下是化粪池，过道下是雨污管线。变化的不止外观，市政排污排水等基础设施都进到胡同里了。

四条胡同有三分之二的居民外迁，他们腾出的正式房屋如何使用？

“优先用于改善留住居民的居住条件，其次是建设居民议事厅等公共空间，再次才是引入新业态和新居民，复兴老城的产业和文化。”交道口街道工委书记吕德成说。

东城区创新了“申请式改善”工作机制：政府利用腾退房屋改建厨卫浴设施，居民在同意拆除生活必用违法建设的前提下，根据家庭结构和生活状况，自愿申请租赁腾退的正式房，适度改善生活条件。

具体来说，住人的自建房拆除后，家庭成员名下确实没有其他住房的，将解决一间建筑面积8平方米的正式房。自建的厨房卫生间拆除后，提供一间建筑面积8平方米的厨卫用房。两个8平方米按公租房价格交租金，超出面积按市场价付租金。

因为每个院、每户都不一样，改善方案坚持“一院一方案、一户一设计”。

东城在全区街道抽调干部，配合交道口街道，组建了8个群众工作组，一户一户开展工作：调查摸底、建立基础数据库、动员居民拆除使用多年的自建房、征求居民意见设计改善方案……“磨破了嘴，跑断了腿。”负责30号院的第二工作组组长助理岳玮说。

和李晶家一样，30号院两户留下居民，居住条件都得到了改善。

“张大妈家正式房就一间，前面接了一间自建房，10多平方米。封起来开了一个门，小院里挺安静悠闲的。”岳玮说。在工作组的动员下，张大妈同意把自建房拆了。按政策，在院里解决了一间面积10平方米的正式房，6平方米是厨卫，4平方米还可以住人。

30号院腾空的房子还有富余。“这些房间将作为社区公共空间使用，安排居民议事厅、公共客厅、老年餐桌、社区自助角等便民服务功能。”交道口街道办事处主任张黎介绍。

留下没走的崇大爷是位厨师，今年68岁，他主动申请在“老年餐桌”发挥余热，预计8月中下旬，老年餐桌将投入使用。

注入活力，“共生院”推动老城复兴

雨儿胡同25号院还有3套空房，如何使用？

今年的北京市“两会”上，东城区区长金晖表示，东城区将通过打造城市更新样本，在老城保护与复兴过程中起到引领、示范作用。“共生院”是样本之一。

“具体来说，就是对腾退出来的空间进行重新设计，和老胡同形成一种建筑共生；引青年人入住，和爷爷奶奶等原住民做邻居，形成居民共生；新老融合形成文化共生，实际上还是想保留老胡同居民之间的亲近感。”金晖表示，共生院不但留住了胡同四合院的格局、肌理，留住老城的生活方式、社区网络、历史文脉，还将通过新型业态的引入，为老城区注入新活力、新动能、新生机。

腾退后，雨儿胡同38个院落只有60户留住居民，腾退房屋在优先用于改善留住居民的生活条件、补充社区活动等公共空间后，将用于开展“共生院”试点，25号院就是试点院落之一，而整个雨儿胡同将成为“共生街区”。

古老的胡同，现代化的室内设施，让她既享受到文化积淀的滋润，又能享受现代生活的便捷。而这些年轻人的加入，也为衰退中的老城，注入新的活力。

7月23日下午，雨儿胡同所在的福祥社区，再次召开居民议事会。小院景观怎么布置？公共空间怎么布局？给小院起个什么名字？当天，居民们围坐一起，就《雨儿胡同30号院公共空间规划方案》展开讨论，对此前历次讨论会上逐步形成的惠空间、聚空间、议空间、馨空间、培空间的设想和建议，进行再细化。

居民议事会，成了胡同居民参与社区治理的新途径。眼下，雨儿胡同正举办美好生活讨论会，组织居民成立自管会，制定小院公约、胡同公约，参与胡同环境治理，实现共商共治共享。