位于西城区的北京第二热电厂曾经担负着西长安街沿线的中央国家机关和北京市重要部门及50万居民的冬季采暖任务。2016年10月，这片老厂区在沉寂7年后，化身为天宁1号文创园正式开园。而就在它开园的同时，其二期改造计划就已经提上议事日程，可惜的是，直到今天，这个著名园区的二期工程还迟迟没有开工。难以获得审批立项，是二期迟滞的主要原因。
北京曾经是全国重要的工业城市，具有丰富的老旧厂房资源，伴随近年来城市产业结构调整，老旧厂房转型文化空间已成为大势所趋。但老旧厂房转型文化空间，面临一个两难境地：如果变更老厂房的工业用地性质，高额的土地出让金会让企业不堪重负；不办理变更，后续改造中立项、规划、施工、消防以及登记注册等一系列手续，又难以办理。在不得已中，许多园区在转型之路上处于灰色地带，带来不少隐患，也制约了产业发展。
根据市文促中心调查数据，截至2019年9月，北京各区共梳理出老旧厂房资源774处，总占地面积约3227万平方米，其中，城六区老旧厂房248处，占地面积约1943万平方米，占全市老旧厂房总占地面积的60%左右。而随着疏解整治促提升专项行动持续向纵深推进，未来的老旧厂房资源会越来越丰富,破解它们的转型难题，变得更加迫切。
困局1
办证难 → 持装修改造许可难以痛快改造园区
高耸入云的大烟囱，是天宁1号文创园的标志性景致。早在2014年，该园区的一期工程就获得市规划部门批复，成为全国第一个得到市级规划部门认可的老旧工业厂区改造案例，一时成为典型被口口相传。“当时我们是以装修改造由头获得的批准，因为一期工程确实改动不大。”天宁1号园区运营副总杨崴崴说，然而2015年，当园区运营者按照一期的申办路径，向规划部门提出二期改造计划时，却迟迟难以获得批准。“二期改造涉及到地下室开发利用，还有内部挑空高达35米的大厂房的综合利用等问题。这种情形已经不能再使用‘装修改造’的由头。而在规划部门现有的政策体系中，又没有专门针对老旧厂房改造的相关条款可以作为批复的依据。”杨崴崴说，从2015年至今，二期计划已经改了十几版，身为老国企的“二热”希望转型改造要合规合法，不能因为着急就走偏门，于是这些计划依然处于“纸上谈兵”。
事实上，以“装修改造”名义来改造的老旧厂房文创园区很多。海淀龙徽1910文创园、二七厂1897文化科技创新城等，都通过这种途径完成了一期改造工程。其中，二七厂1897文化科技创新城由具有百余年历史的中车北京二七机车厂老厂区改造而来。项目实施方——青旅文化产业发展有限公司总经理程博介绍，由于缺少老旧厂房改造的落地政策，园区改造在消防、安监审批时都遇到阻碍。“区里的相关部门很支持，但是政策上走不通，政府部门压力也很大。”换句话说，游走于灰色地带，让大家都很不踏实。
困局2
投资难 → 身份尴尬难享投资优惠政策
虽然游走于灰色地带，但北京仍有大量老旧厂房转型的文创园区客观存在着，无论采取什么方式成功改造转型，从产业发展的长远角度看，其实并无益处。
首创·郎园是北京著名的老旧厂房转型文创园品牌。其最新的项目，是将距离798艺术区仅有2公里之遥的北京纺织仓库改造为复合型文化艺术区——首创·郎园station。园区拥有30栋建于上世纪60年代的老库房，仓库区内还有2.23公里产权铁路专用线及8000平方米大型铁路罩棚，生态环境好，工业风浓厚。明年初，园区将正式开放，这片土地就将聚集公益书房等公共文化空间，以及影视类企业办公和多种文化消费业态。为了这个项目，首创·郎园的前期投入也非常可观。
“每做一个园区，百分之八九十的成本都在前期改造上，这也是最需要市场投资跟进的部分。”首创·郎园品牌总监宋秀平介绍，虽然2017年北京市就出台了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，明确表示“政府鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，对于符合支持条件的保护利用项目，可从市政府固定资产投资中安排资金补贴”，但由于缺少配套落地的实操措施，老旧厂房因为身份尴尬，还是难以在发改部门立项，也就难以享受到政府部门对固定资产投资的优惠政策，更无法利用这些优惠政策连带撬动市场资金跟投。“全靠企业自有资金投入，显然在产业规模拓展上力量有限，只有政府、市场多方投入，才能将文化产业做大。”
困局3
注册难 → 办公地与注册地不一致存隐患
位于朝阳区三间房东路1号的北京懋隆文创园是由原北京外贸工艺品仓库改建，其负责人赵焕然介绍，园区在招商时的优势之一，是每一处库房都在700平方米以上。按照国家工商注册规定，每一处库房都可以作为一个企业工商注册的独立地址，这让园区在招商时始终处于优势地位，可以严格筛选、挑选客户。
而大部分原基础条件有限、只有一个独立地址的园区，就有些难过了。目前，大部分园区采用将园区内入驻的中小企业集群注册在另外地址的办法。这个变通方法，导致企业工商注册地址和办公地址不一致，也埋下许多隐患。“比如调研就会发现，入驻老旧厂房改造文创园区的合资企业和外资企业非常少，因为其风险管控更严格，工商注册不顺利，使其质疑老旧厂房改造园区的身份。”从北京锻压机床厂转型而来的北人文心印巷文化创意园负责人周晓博分析。
破局→
《管理办法》试行
园区有了正规“办照”机会
针对老旧厂房转型过程中的难点、痛点，就在不久前，北京市文化改革和发展领导小组办公室正式印发实施《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》，其核心便是解决老旧厂房转型文化空间过程中改造建设及登记注册中的难题。该办法设计了项目申请、立项、规划、施工、验收以及登记注册一整套流程规范，将老旧厂房政策落地落实。
目前，该《管理办法》在31处试点项目试行。虽然每一个试点园区的具体情况千差万别，但却让每一个园区都有了正规“办照”的机会，让过往的诸多难题迎刃而解。
《管理办法》将老旧厂房项目改造建设程序分为申请办理、审批服务两个阶段
申请办理阶段
园区可向厂房所在区文化产业主管部门提出申请，提交申报材料
→区文化产业主管部门在基础审核、会商论证后，将初审论证意见交予市文资中心
→市文资中心对项目进行业态评估，并组织市发展改革、规划自然资源、住房城乡建设、文化旅游、应急管理、国资监管、文物等相关部门组成联合评审小组，对项目进行联合评审
→再将联合评审意见返回给区文化产业主管部门
审批服务阶段
经评审合格的项目就可以办理立项（一般为备案）、施工许可等手续，一般均由项目所在区发改委、住建等部门负责办理
→项目改造施工结束后，由区住建部门负责工程竣工验收和消防验收
专家解读
优化营商环境的及时雨
投资北京研究院常务副院长李道今说，《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》意义重大，尤其对于北京这样进入城市有机更新、减量发展阶段的国际大都市来说，更是及时雨。
文化行业相对于其他行业收益率低，传导到其所能承受的房租和地租价格也有限。房地成本过高，文化企业恐怕就难以为继。
为了支持老旧厂房转型文化空间，2015年国家已经有了政策突破，鼓励工业用地在不改变土地性质的前提下，可以改变使用性质，有5年的过渡期。但具体怎么实施却一直没有。北京在全国率先做出了非常有益的、深入的、成体系的探索。这看起来很简单，但其实联动了15个部门落地来共同支持。
《管理办法》中所列的政府审批管理也充分结合了优化营商环境改革。将行政审批事项基本留在区级层面完成。流程、要件都尽量压缩，尽量优化，既规范严谨又非常高效。《管理办法》并没有一次性推出，而是先行选择31处试点项目。这就留出了一个自我完善的回流机制，未来可以使《管理办法》的正式版更加饱满。
新闻延伸
未来进一步优化细则
市文资中心相关负责人提出，老旧厂房拓展文化空间涉及业务领域较多，《管理办法》从功能上无法承载各部门内部的具体操作细则，未来，各部门将进一步优化办理流程，细化规范设计，固化管理细则，形成相互衔接贯通的办理规则程序，从政策体系上构建“1+1+X” 也就是《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》+《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法》+各部门细则的体系架构，为老旧厂房保护利用工作在全市铺开提供有力的制度支撑。本报记者 李洋