家住大兴区兴丰街道三合南里社区的王树萍，最近多了一件赏心乐事：逛家门口新开张的“美邻坊”。它在小区东边，溜溜达达几分钟就到，里头生鲜超市、美食街、书店、理发店、裁缝铺一应俱全。更奇妙的是，美邻坊的前身是小区锅炉房和堆煤房，老房子的建筑格局还在，可呛人的煤烟味儿已被动人的“烟火气”所替代。

废弃锅炉房、闲置车棚摇身一变，成为复合型公共空间，这样的故事在本市老旧社区更新改造中不断涌现。近日印发的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，更是明确提出了“要合理利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建配套设施”。

作为城市更新的重要一环，社区闲置微空间如何实现华丽变身？改造后又如何实现可持续性运转？请随记者一一看来。

锅炉房旧车棚的创意变身

王树萍所在的兴丰街道三合南里社区建成已20多年，和其他老旧小区一样，三合南里也面临着公共服务配套设施短缺等难题。

街道牵头开展社区更新，居民提出买菜、购物、文化活动等各类诉求一大堆，但没处落地。毕竟这样的老小区再盖新房已经不现实了。放眼社区的存量空间，最显眼的就是已经“下岗”多年的锅炉房和堆煤房，两座大房子空空荡荡矗立在那里，看着都可惜。

提到社区锅炉房和堆煤房，王树萍和老街坊们算得上又爱又恨，过去烧煤采暖的年月，家家户户都离不了它们。可自打改成燃气供暖，两座大房子就闲置了下来，周围的环境也愈发脏乱，甚至有人在房前的空地晒玉米。

兴丰街道引入社会资本愿景集团，打算给锅炉房来一次大变身。在设计改造方案时，街道给愿景集团定下首要原则——保留原有锅炉房和堆煤房建筑的整体风格，留住居民的回忆，将工业美感和现代活力完美融合；充分招商，居民需要什么，就引进什么，让利于民。

改造社区锅炉房为什么要引入社会资本，街道自己投钱不行吗？对此，大兴区一位政府工作人员坦言，老旧小区改造像个无底洞，年年投钱，可永远填不平。闲置空间怎么改，改造之后怎么运营，政府部门也难以称得上专业。

经过反复调研，大兴区与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的民营企业愿景集团签订了战略合作协议，授权后者参与闲置锅炉房改造，并开展物业管理。但具体怎么改，还是要居民说了算。社区里开了好几次居民议事会，区职能部门、街道、居委会、愿景集团、物业等几方代表，一起倾听居民想法，还发放了2000多份需求问卷，让居民全程参与方案制定。

改造后的锅炉房取名“三合·美邻坊”，其建筑保留了原有锅炉房红砖外墙的风格，一层是生鲜超市；二层是社区公益空间，不仅有便民社区食堂、裁缝铺、理发店，还打造了儿童活动空间和方便居民议事的“美好会客厅”；三层是咖啡屋式的文化书吧。“我觉得这样挺好，尊重居民想法，你瞅现在，大伙儿多喜欢，生意多好。”记者采访时，一位刚从生鲜超市里满载而归的居民说道。

愿景集团三合南里社区项目负责人贾凡说，闲置锅炉房变身便民空间后，可辐射周边10万居民。接下来随着大兴区“片区统筹、街区更新”试点范围进一步扩大，三合南里周边其他老旧小区也将被纳入“盘活”范围。届时，愿景集团将形成规模化运营，“到时候人员和管理成本会进一步降低，从而实现可持续性的微利运营。”

同样实现闲置锅炉房变身的，还有通州区中仓街道中仓社区。这座红砖锅炉房近期刚刚完成改造，现已成为城市副中心首个社区家园中心。利用挑高14米的优势，锅炉房被改建成了三层的便民中心，构建起涵盖教育、文化、休闲、医疗卫生、养老、商业六大功能的社区生活圈服务体系。

体量不算大，但同样属于宝贵资源的闲置自行车棚、人防工程、拆违腾退边角地等，也在社区更新中绽放异彩：大兴区林校路街道兴政东里北院小区，年久失修的花坛、停满僵尸车常年“吃灰”的自行车棚拆除后建起了26个车位，缓解了居民停车难题；朝阳劲松北社区闲置车棚改造后，一部分出租给了“匠心工坊”，为居民提供家政、电器维修、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务，另一部分则升级成智能车棚，电动自行车再也不用担心没地方充电了；通州区永顺镇天赐良缘小区三期，景观水系中荒芜多年的空地，“更新”成了花草葳蕤、鸟虫欢闹的共享小岛……

社区微更新打通政策路径

社区微空间、微资源的盘活，不仅仅是各自“点上开花”。政府部门通过积极倡导、项目引导、创新政策路径等方式，助力老旧小区利用微空间补足公共服务设施短板。

前门大栅栏片区，众多平房中，有两栋居民楼名叫厂甸11号院，这是整个片区中唯一的楼房住宅小区。小区面积不大，仅两栋楼，生活着不少老人和孩子。休闲绿地、塑胶跑道、儿童游戏区、党群活动中心等公共空间深受邻里们喜爱，“过去，小区地面坑洼不平，空中线缆杂乱无章，院中座椅等设施年久失修，因为没有太多活动空间，小区里没什么人气。”一位居民说，现在的小区有了活力，大家聚在一起，越来越像“一大家子”。

厂甸11号院的变化，得益于“小空间大生活——百姓身边微空间改造行动计划”。包括厂甸11号院在内，首批共有8处小微公共空间完成变身。通过拆除违建、新添健身步道、规范停车棚、增设儿童乐园等系列改造，居民家门口的小微空间成了有颜值、有温度的一方乐园。

这项民生计划由市规划自然资源委牵头，联合城六区，选取了8处典型空间作为试点，广泛征集设计方案，评选出一批优秀方案并组织实施，形成提升首都城市公共空间品质的一批示范案例，解决了不少居民家门口的急难愁盼问题。

“小空间大生活”项目创建了“两级政府主导、高精尖智库引领、公众全面参与”的城市更新工作模式。项目实施过程中，市规自委联合北京建筑大学北京未来城市设计高精尖创新中心全程跟踪参与，并引导公众全面参与。相关负责人表示，后续将形成可复制的城市更新改造方法、经验和技术导则。

在老旧小区，一些闲置空间在综合利用过程中，还需要政府部门与产权方做充分协商。

“回天”地区龙泽园街道龙华园社区闲置锅炉房目前正在改造，预计今年年底前，这座锅炉房将变身社区活动用房和新时代文明实践站，设置多功能活动室、亲子乐园、乒乓球室、瑜伽室等，为近2000户居民提供新的社区共享空间。

这虽然是个小工程，却走通了老旧小区闲置资源临时变更使用用途、填补便民设施短板的新路子。为什么这么说？因为这处锅炉房的土地性质为公共基础设施用地，转变为社区活动用房，需要相关部门出具调整意见。此外，锅炉房产权在首开集团，不在街道，街道是否能作为主体进行项目实施也存在疑问。

龙华园社区是20年前建成的老小区，1984户居民由于缺少相关设施，此前的党建活动、居民活动，经常在潮湿阴暗的地下室里举行。为解决锅炉房难题，市疏整促专班多次赴龙华园社区实地调研，并召集市国资委、市规自委、首开集团与区级相关部门、龙泽园街道共同商讨锅炉房闲置空间改造利用工作。

最终，各方达成一致。市规自部门同意以此作为试点，探索在不改变房屋性质和面积的前提下，临时改变使用用途。首开集团亦同意将锅炉房无偿移交街道使用，锅炉房原储煤场改造为社区内部收费停车场，收益归首开集团所有。

各方献智孩子也能当“设计师”

社区微空间创意变身的背后，还有一支特殊的专业力量——责任规划师。

2019年5月，《北京市责任规划师制度实施办法（试行）》正式发布，在全市街乡镇中推行责任规划师制度，以专业力量助力基层开展城市更新工作。两年多以来，各区结合自身实际，从责任规划师的团队选聘、工作定位、组织方式等方面开展了积极探索，形成了各具特色的工作格局和实践成果。

就拿海淀小南庄社区闲置人防工程地上部分改为儿童滑梯乐园这事儿来说，就有海淀街道责任规划师傅斯曼的专业知识做“加持”。

小南庄社区位于苏州桥西北角，始建于1973年。这是典型的老旧社区，无法通过大拆大建的方式进行改造。在14号、15号楼之间，有一处闲置、失修的人防工程。在这块特殊的场地内有停车场、休憩凉亭、散乱安置的种植箱、私搭乱建的杂物棚等，整个空间长期没有得到合理利用。街镇责任规划师傅斯曼还有一个高校合伙人和N个设计师团队，结合社区小朋友多的特点，提议将改造目标确定为儿童空间，获得了居民代表们的一致认可。

随即，责任规划师与社区工作者有了一个大胆的创意：在设计初期，带领社区的孩子们亲自体验、参与到规划工作中。

孩子们兴致勃勃地来到现场，在责任规划师和志愿者们的引导下，有模有样地对场地进行了探索。小朋友涞涞一边拉长了尺子，一边惊讶地说：“这个像滑梯一样的通道居然有这么宽，感觉有好几个我趴下来那么宽！但是附近好多车，有点碍事。”

为了让孩子们更加大胆、清晰地表达心中所想，考察结束后，责任规划师们还组织了一场“亲子手工活动”。每个孩子可以用橡皮泥将自己梦想中的游乐场所“搭建”出来，而家长和志愿者则负责提供“技术支持”。活泼开朗的涞涞对“玩”颇有心得，他自信地捧着自己的作品，声音洪亮地给大家解说：“现在社区里面能玩的地方太少了，也没什么花样，我设计了好多好多种类的游戏，你看，这个是加长版的大滑梯，这滑梯可厉害了，滑下来就直接进到沙坑里……”牛牛的妈妈是名社工，耳濡目染下，小孩子对社区工作也有自己的见解：“这个滑梯还应该有很多颜色，旁边一定要种树。别忘了要经常给它们消毒才能杀死病菌，我也可以帮忙的。”

孩子们“语出惊人”，不仅设计思路清晰，还能勇敢表达出自己的想法。傅斯曼说，这些奇思妙想非常具有参考意义，在最终的设计方案中也都得到了体现，“孩子们自己设计出来的空间，玩耍起来也更加快乐。”

通州芳洲花园是个典型的老小区，充电、停车、活动空间等问题这里都存在。社区启动更新改造前，城市副中心03组团责任双师团队负责人董国升，带领团队和社区进行了充分沟通，根据居委会列出的需求清单一项一项找解决办法，设计方案从2019年8月底一直改到12月才定稿。

在董国升办公室的电脑上，记者见到了几经修改的设计图，整个小区呈倒“L”形，设计师不仅结合小区改造的整体风格对中心花园进行了设计提升，而且充分根据居民需求在迎光面增加了晾晒衣服的衣杆。原先荒废的三角地也被利用起来，路面硬化改成停车位，并留下了充电桩的接口备用。

小区的大门设计，也结合民意进行了精心考量。“原先大门内侧有根水泥柱很挡视线，着急送外卖的小哥碰倒居民的事情时有发生，所以我们对大门进行了重新调整设计，取消了水泥柱。”董国升介绍，“大门外侧的传达室原先设计为更有造型感的直角棱，但是居民认为这样可能会发生磕碰，所以我们后来改成了具有弧度的转角面，不失美感的同时也更加安全。”

目前，芳洲花园改造工程已经启动，董国升团队并不是图纸一交就了事，而是继续深度参与，根据居民的需求进一步对设计进行深化。

聚合了政府、企业、居民、专业设计团队等各方力量，老旧小区的微空间改造路径越走越宽，改造方式也会越来越多元。根据相关规划，本市今年将开建100处市级小微尺度城市公共空间改造提升示范项目，其中有不少就在老旧小区，在市民家门口。小空间，大改造。随着一块块公共服务短板被补齐，居民的生活幸福指数也会越来越高。

专家观点

闲置空间综合利用应优先服务民生

郑实

老旧小区改造是城市有机更新中重要的组成部分，也有很多长期困扰的难题。小区的服务设施配套是关系到民生的大事，虽说一直也有规划建设指标，但由于历史原因，常常缺失，有的是当年建设没到位成为历史欠账；有的是预见不够，例如停车；有的是随着时代发展以前的功能不需要了，如锅炉房，或者需求量小了的，如自行车库。

一方面是小区服务配套设施不够，一方面很多小区又有一些闲置资源，例如住宅地下室违规出租腾退后产生了不少空置房间。将闲置空间资源盘活，优先服务民生，补齐配套短板，的确是两全其美的思路。完善政策机制，破解管理难题。政府和社会一起，在全市老旧小区改造实践中摸索出了很多好的经验。

在规划功能性质上，闲置空间用途的变更以遵循合理使用、安全可靠、公益便民为原则，需要在政策上进行改革创新。例如，市里制定了地下室腾退空间利用的负面清单，明确功能用途的允许使用方向和禁限。产权与使用权的矛盾是件麻烦的事，龙华园社区的做法是政府部门出面进行协调，很有成效。

在改造运营可持续上，除了积极吸收各方资本参与之外，在更大的区域内整合资源，取得使用功能互补和投入资金平衡，是个很好的思路。有的小区空闲资源相对多，可以自平衡，如劲松北社区；有的小区自身无多少空闲房，就需要在更大的区域内整合资源。既可以用其他小区的资源互补，还可以将城市闲置资源盘活利用起来，就像大兴三合南里社区那样。

在环境品质提升上，要让闲置的破旧空间焕发新生。比如地下室阴暗潮湿，防火疏散制约大，利用率低。可以通过技术改造提升品质和安全，包括增设通风、除湿、货梯、空气质量监测、水电分计量、智能化以及必要的消防设施等先进技术手段。城市土地寸土寸金，如果推广住宅地下室用于居民仓储租用，首先应满足本楼本区，其次可以辐射其他小区，也是很有市场需求的。

在参与主体上，要推动居民意见参与和出资参与，发挥街道、业委会和物业公司的作用，在小区改造的实践中培育居民自治组织，实现共建共治共享。此外，责任规划师的角色转变非常重要。过去设计师只是根据任务书做设计，现在，需要下沉社区进行调研，系统、精准、个性化地制定设计需求，再辅以自己专业的技术能力，才能把改造提升做得既有品质，又“接地气”。